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事關住房困難人羣!這份實施意見,等你來提意見!

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9月23日,由省住房城鄉建設廳起草的《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見(徵求意見稿)》,面向社會公開徵求意見,如有修改意見,可通過電子郵件方式將修改意見於10月11日前反饋省住房城鄉建設廳住房保障處。

 

郵箱:jstzfbz@163.com

 

《實施意見》對實施範圍、保障對象、建設標準、租金標準等等予以規範和明確。具體如下:

 

關於加快發展保障性租賃住房的實施意見

(徵求意見稿)

 

為貫徹落實國務院印發《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》國發辦〔2021〕22號文,有效解決大城市新市民、青年人等羣體的住房困難突出問題,加快完善我省以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。現就加快發展保障性租賃住房,提出以下意見。

 

一、指導思想

 

堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會,以及中央經濟工作會議和省委十二屆八次全會、省委經濟工作會議精神,深入落實習近平總書記視察貴州重要講話精神,按照省委省政府明確的“十四五”期間實現“3個100萬”目標要求,堅持以人民為中心的發展思想,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,突出住房的民生屬性,擴大保障性租賃住房供給,緩解住房租賃市場結構性供給不足,推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度,全面落實穩地價、穩房價、穩預期的房地產長效機制,推進以人為核心的新型城鎮化,促進實現全體人民住有所居。

 

二、基礎制度

 

(一)實施範圍。以貴陽市(貴安新區)為核心積極開展保障性租賃住房建設,其他符合人口淨流入條件的縣級以上城市和成熟的工業園區,由市(區)人民政府組織研究本地區實際情況,制定當地保障性租賃住房實施辦法、實施規劃和年度計劃,採取自下而上的方式,經市(州)人民政府同意,報省人民政府審批確定後納入實施範圍。

 

(二)保障對象。保障性租賃住房主要面向住房困難的新市民、青年人,對於符合條件的執行計劃生育政策和執行優生優育政策、復員退伍軍人等羣體應納入保障範圍,城市人民政府應按照保基本的原則,結合當地實際情況確定納入保障對象的條件。

 

(三)建設標準。保障性租賃住房以小户型為主,原則上保障性租賃住房建築面積70平方米以內佔比不低於70%,城市人民政府應結合當地實際情況確定新建項目小户型具體佔比和最大建築面積。保障性租賃住房應配備必鬚生活服務設施,符合環保、衞生、消防等相關要求,建設適用標準執行國家有關規定。

 

(四)租金標準。建立合理的公租房和保障性租賃住房租金標準體系。原則上公租房租金標準應按不高於同地域同品質市場租賃住房平均租金的70%確定,同時考慮不同收入羣體制定不同價格標準;保障性租賃住房租金標準按不低於當地公租房租金標準,同時不高於同地域、同品質市場租賃住房平均租金的90%,具體租金標準由城市人民政府按租賃户收入可負擔,租賃企業經營可持續原則確定。各地應建立公租房和保障性租賃住房租金標準信息發佈制度,定期分區域、分類型公佈租金水平信息。

 

(五)引導多方參與。保障性租賃住房由政府給予土地、財税、金融等政策支持,充分發揮市場機制作用,引導多主體投資、多渠道供給,堅持“誰投資、誰所有”,主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閒置土地、產業園區配套用地和存量閒置房屋建設,適當利用新供應國有建設用地建設,併合理配套商業服務設施。支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。

 

(六)堅持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租賃住房需求和存量土地、房屋資源情況,充分聽取農村集體經濟組織、企事業單位、住房租賃企業以及房地產開發企業等各類主體意見,結合現有租賃住房供求和品質狀況,從實際出發,因城施策,採取新建、改建、改造和將政府的閒置住房用作保障性租賃住房、發放租賃補貼等多種方式,切實增加供給,科學確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和政策措施,制定年度建設計劃和年度發放計劃,及時向社會公佈。

 

(七)嚴格監督管理。建立健全住房租賃管理服務平台,加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督,強化工程質量安全監管,實時、動態發佈住房房源、准入核准、租賃管理等信息,應編制租賃合同範本,明確權責,合理設置合同期限。建立保障性租賃住房市場聯合監督工作制度,對互聯網平台、住房租賃企業、房地產經紀機構等市場主體實施負面清單管理,嚴厲打擊以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策的行為,具體措施由城市人民政府研究明確。

 

(八)落實地方責任。城市人民政府對本地區發展保障性租賃住房負主體責任。城市人民政府要立足實際,對照國家和省級政策要求,制定管理辦法,明確實施路徑,儘快確立保障性租賃住房制度,進一步完善本城市住房保障體系;城市人民政府應建立發展保障性租賃住房工作領導小組,構建部門聯審機制,由住房城鄉建設、發展改革、財政、自然資源、税務、人行、證監、銀保監等部門參與,專題研究工作過程中的堵點難點問題,確保各項支持政策落實落地,保障項目建設投用順利推進,對新建、改建和改造項目的實施方案及規劃聯合審查,向符合條件的項目出具保障性租賃住房項目認定書。

 

(九)完善准入退出機制。為維護保障性租賃住房體系穩定,有序推進保障性租賃住房建設發展,應完善保障性租賃住房項目准入和退出制度,實現供給平衡。對於改建後保障性租賃住房項目運營期應設立最低年限,原則上在10年左右,期限屆滿後可按有關規定申請辦理延期手續或退出手續,退出應當恢復原房屋用途。

 

三、支持政策

 

(一)進一步完善土地支持政策。對於納入實施範圍的城市,應落實以下土地支持政策。

 

1.在尊重農民集體意願的基礎上,經城市人民政府同意,可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房;應支持利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房;農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房;建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。

 

2.對企事業單位依法取得使用權的土地,經城市人民政府同意,在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、尊重羣眾意願的前提下,允許用於建設保障性租賃住房,並變更土地用途,不補繳土地價款,原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式;土地用途變更後,原以劃撥方式供應的應換髮新的劃撥決定書;原以出讓方式供應的應由出讓人和受讓人簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同;允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。

 

3.經城市人民政府同意,在確保安全的前提下,可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積佔項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%,建築面積佔比上限相應提高,提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房,嚴禁建設成套商品住宅,不得分割轉讓;鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建築面積集中起來,統一建設宿舍型保障性租賃住房。

 

4.對閒置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋,經城市人民政府同意,在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重羣眾意願的前提下,允許改建為保障性租賃住房;用作保障性租賃住房期間,不變更土地使用性質,不補繳土地價款。

 

5.按照職住平衡原則,圍繞保障性租賃住房用地開展年度需求統計,並將保障性租賃住房用地需求情況納入年度住宅用地供應計劃中,單列租賃住房用地計劃、優先安排、應保盡保,主要安排在產業園區及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區等區域,引導產城人融合、人地房聯動。保障性租賃住房用地可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應,其中以租賃方式供應的,屬地自然資源主管部門應當制定規範的土地出租合同,可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件,允許出讓價款分期收取。鼓勵新建商品房和地鐵上蓋物業建設一定比例的保障性租賃住房,可參照《省人民政府辦公廳關於進一步加強城鎮保障性安居工程建設和管理工作的意見》(黔府辦發〔2013〕39號)中“掛牌出讓的新建商品住房用地項目,按建設項目住宅建築總面積的5%—10%配建廉租住房、公共租賃住房”的要求,選擇配建保障性租賃住房,具體配建比例和管理方式由當地人民政府確定。

 

(二)簡化審批流程。精簡保障性租賃住房項目審批事項和環節,構建快速審批流程,提高項目審批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房,在取得保障性租賃住房認定書後,相關部門應聯合辦理立項、用地、規劃、施工、消防等手續。政府投資的保障性租賃住房在取得保障性租賃住房認定書後,可將項目建議書與可行性研究報告合併審批。不涉及土地權屬變化的項目,可用已有用地手續等材料作為土地證明文件,不再辦理用地手續。探索將工程建設許可和施工許可合併為一個階段。實行相關各方聯合驗收。

 

(三)給予補助資金支持。統籌財政資金,對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以支持。城市人民政府應積極重視,做好實施方案及規劃編制,爭取獲得資金支持。

 

(四)降低税費負擔。綜合利用税費手段,加大對發展保障性租賃住房的支持力度。從2021年10月1日起,對利用非居住存量土地和非居住存量房(含商業辦公用房、工業廠房改造後出租用於居住的房屋)建設的保障性租賃住房,取得保障性租賃住房項目認定書後,住房租賃企業中的增值税一般納税人向個人出租上述保障性租賃住房取得的全部出租收入,可以選擇簡易計税方法,按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值税。住房租賃企業中的增值税小規模納税人向個人出租上述保障性租賃住房,按照5%的徵收率減按1.5%計算繳納增值税。住房租賃企業向個人出租保障性租賃住房適用上述簡易計税方法並進行預繳的,減按1.5%預徵率預繳增值税。企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租保障性租賃住房的,減按4%的税率徵收房產税。對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。

 

住房租賃企業,是指按規定向住房和城鄉建設部門進行開業報告或者備案的從事住房租賃經營業務的企業。本實施意見所稱專業化規模化住房租賃企業的標準為:企業在開業報告或者備案城市內持有或經營租賃住房500套(間)及以上或建築面積1.5萬平方米及以上。

 

(五)執行民用水電氣價格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房,取得保障性租賃住房項目認定書後,用水、用電、用氣價格按照居民標準執行,退出保障性租賃住房後,另行確定執行標準。

 

(六)進一步加強金融支持。

 

1.加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度,支持銀行業金融機構以市場化方式向保障房租賃住房自持主體提供長期貸款;按照依法合規、風險可控、商業可持續原則,接收省住房城鄉建設廳收集的有信貸需求的住房租賃企業名單並推送給金融機構,督促銀行做好融資對接服務,提高融資對接效率。在住房和城鄉建設部、中國人民銀行和中國銀保監會等多部委協調工作機制下,完善與保障性租賃住房相適應的貸款統計,在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。

 

2.拓寬融資渠道,鼓勵與支持法人銀行業金融機構在風險可控的前提下,按照市場化、法治化原則發行金融債券,募集資金用於保障性租賃住房貸款投放。創新專項服務和產品,鼓勵銀行保險機構結合我省保障性租賃住房產業發展特點,積極開發具有針對性的金融產品,結合市場前景,打造專有產品,切實提升金融服務質量。加大非金融企業債務融資工具宣傳推介,支持和引導符合條件的企業發行非金融企業債務融資工具,用於保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的,可將物業抵押作為信用增進,發行住房租賃擔保債券。鼓勵商業保險資金在依法合規前提下,按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。

 

四、組織實施

 

(一)做好政策銜接。城市人民政府要把解決以新市民、青年人為主的各類羣體住房困難問題擺上重要議事日程,對現有各類政策支持租賃住房進行梳理,包括通過利用集體建設用地建設租賃住房試點、中央財政支持住房租賃市場發展試點、非房地產企業利用自有土地建設租賃住房試點、發展政策性租賃住房試點建設的租賃住房等,符合規定的均納入保障性租賃住房規範管理,不納入的不得享受利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房不補繳土地價款等國家對保障性租賃住房的專門支持政策。

 

(二)深化部門協作。由省住房城鄉建設廳牽頭,會同省發展改革委、省財政廳、省自然資源廳、人民銀行貴陽中心支行、省税務局、省銀保監局、省證監局等部門加強工作銜接,強化業務指導,總結推廣經驗做法。各有關部門和單位要按職責分工,加強協作、形成合力,確保各項政策落實到位。

 

(三)加強組織領導。省人民政府對城市人民政府開展評價監測和結果運用,由省住房城鄉建設廳具體負責,對城市發展保障性租賃住房情況實施監測評價,堅持結果導向,出台監測評價辦法,完善監測評價指標體系,將監測評價結果納入城市人民政府績效考核。

 

(四)加強信息共享。城市住房和城鄉建設部門應運用現有的住房保障等信息系統,整合相關職能部門信息資源,提升管理效能,加大APP開發利用,儘快實現保障性租賃住房申請、審核在線辦理,優化辦事流程,提高服務效率。

 

市(區)住房和城鄉建設部門應每月將本地區住房租賃企業、專業化規模化住房租賃企業名單以及保障性租賃住房項目認定書等信息通過書面或者電子方式傳遞給同級税務部門,公佈並動態更新住房租賃企業(含保障性租賃住房租賃企業)、專業化規模化住房租賃企業名單信息,共享信息具體內容包括但不限於企業名稱、註冊地址、企業社會信用代碼、所屬地區、保障性租賃住房項目地址等信息。適時完成市場化租賃企業與保障性住房租賃企業數據互聯互通。

 

來源 貴州建設

編輯 劉欣

校檢 陳瑞

編審 肖菡


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